Ипотечен пазар
Кой финансира ипотеките в България.
Ипотечните кредити растат с над една четвърт за година, но парите идват основно от четири банки. Кой печели пазарен дял, кой изостава и какво значи това, когато избирате към кои банки да насочите клиента си — по отчетите на банките пред БНБ.
Данни: БНБ, отчети на банките към 30.06.2026 г.
Пазарът
Четири банки, 84% от ипотеките.
Към края на юни 2026 г. банките в България имат 20,4 млрд. € кредити на домакинства, обезпечени с жилищен имот. Година по-рано сумата е 16,0 млрд. € — ръст от 27,3%. Това е най-бързо растящата част от банковото кредитиране в страната: всички кредити на клиенти растат със 17,1% за същия период.
Пазарът е силно съсредоточен. Банка ДСК, ОББ, УниКредит Булбанк и Пощенска банка държат заедно 84% от ипотечния портфейл, а първите пет — 89%. Клоновете на чуждестранни банки в България на практика не отпускат ипотеки.
По банки
Кой колко държи — и накъде се движи.
Ипотечен портфейл към 30.06.2026 г., пазарен дял и промяна за една година. Подредено по размер на портфейла.
| # | Банка | Портфейл, млн. € | Дял | Ръст за година | Промяна в дяла, пр.п. |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Банка ДСК | 5 652 | 27,7% | +36,6% | +1,9 |
| 2 | ОББ | 4 335 | 21,2% | +21,5% | −1,0 |
| 3 | УниКредит Булбанк | 3 863 | 18,9% | +29,3% | +0,3 |
| 4 | Пощенска банка | 3 292 | 16,1% | +23,0% | −0,6 |
| 5 | Първа инвестиционна банка | 1 026 | 5,0% | +22,2% | −0,2 |
| 6 | ЦКБ | 720 | 3,5% | +12,4% | −0,5 |
| 7 | Алианц Банк България | 595 | 2,9% | +14,7% | −0,3 |
| 8 | ПроКредит Банк | 256 | 1,3% | +103,5% | +0,5 |
| 9 | БАКБ | 241 | 1,2% | +24,4% | 0,0 |
| 10 | Търговска банка Д | 143 | 0,7% | +20,1% | 0,0 |
| 11 | Инвестбанк | 118 | 0,6% | +30,5% | 0,0 |
| 12 | Общинска банка | 77 | 0,4% | +42,0% | 0,0 |
| 13 | Интернешънъл Асет Банк | 67 | 0,3% | +31,8% | 0,0 |
| Останалите четири банки | 44 | 0,2% | |||
| Общо | 20 429 | 100% | +27,3% |
Кредити на домакинства, обезпечени с жилищен недвижим имот, брутна балансова стойност. Юни 2025 г. е преизчислен от лева в евро по фиксирания курс 1,95583. Същите данни за всяка банка: Банки в България.
Кой расте
ДСК изпреварва, ОББ отстъпва дял.
- Банка ДСК расте най-бързо сред големите (+36,6%) и единствена сред тях печели осезаемо дял: +1,9 пр.п. до 27,7%.
- ОББ също расте с над една пета, но по-бавно от пазара — затова губи 1,0 пр.п. дял.
- УниКредит Булбанк расте малко по-бързо от пазара (+29,3%) и леко увеличава дела си.
- ПроКредит Банк удвоява ипотечния си портфейл (+103,5%), макар от малка база — ръстът е постепенен през цялата година, а не еднократен.
- ЦКБ и Алианц растат с 12–15% — наполовина от пазара — и губят дял.
Ръстът на пазарния дял сам по себе си не е оценка за качеството на банката. Но показва кои банки активно търсят нови ипотечни клиенти — и там най-често има място за договаряне.
България в Европа
Най-бързият ипотечен ръст в еврозоната.
С ръст от 26,4% за година жилищните кредити в България растат най-бързо в еврозоната — почти девет пъти по-бързо от средното (3,0%) и близо два пъти по-бързо от следващите Литва и Хърватия. В Румъния ипотечните кредити растат с 5,4%, във Великобритания — с 3,6%.
| Пазар | Ръст на жилищните кредити за година | Към |
|---|---|---|
| България — най-висок в еврозоната | 26,4% | юни 2026 г. |
| Литва — второ място | 14,1% | юни 2026 г. |
| Хърватия | 13,2% | юни 2026 г. |
| Еврозона, общо | 3,0% | юни 2026 г. |
| Финландия — най-нисък в еврозоната | −0,2% | юни 2026 г. |
| Румъния | 5,4% | март 2026 г. |
| Великобритания | 3,6% | юни 2026 г. |
Еврозона: ЕЦБ, кредити на домакинства за покупка на жилище — за България 26,4%, колкото и по паричната статистика на БНБ (27,3% в таблицата по-горе е по отчетите на банките и по обезпечение). Румъния: БНР, кредити, обезпечени с ипотека върху жилища. Великобритания: Bank of England, нетно ипотечно кредитиране.
Концентрацията на банковия пазар в България е над средната за ЕС, но не е изключение. Петте най-големи банки държат 76,8% от активите на банковата система при средно 69,4% за ЕС-27.
| Дял на петте най-големи банки в активите, 2025 г. | Дял |
|---|---|
| Гърция — най-висок в ЕС | 95,2% |
| Хърватия | 82,5% |
| България | 76,8% |
| ЕС-27, средно | 69,4% |
| Румъния | 67,8% |
| Люксембург — най-нисък в ЕС | 34,4% |
ЕЦБ, структурни показатели на банковите системи, 2025 г. По активи на цялата банкова система — при ипотеките концентрацията в България е по-висока: 89% за първите пет банки. За Великобритания ЕЦБ има данни само до 2019 г., затова не я сравняваме.
Контекст Толкова бърз ръст означава, че много домакинства купуват при високи цени и с нови кредити. Точно в такъв момент реалният бюджет на клиента и стрес тестът на вноската са най-важни.
За посредника и брокера
Какво да правите с тези числа в работата си.
- Сравнявайте поне една от „големите четири“ с поне една по-малка банка. Концентрацията означава, че четири банки задават нивото на пазара. Но по-малките банки, които растат бързо, се борят за клиенти — понякога с по-гъвкави условия.
- Банка, която печели дял, обикновено иска да расте. Това е добър момент да договаряте за клиента надбавката, таксите и застраховките — не само лихвата.
- Показвайте на клиента ГПР и пълния пакет. Различната политика на банките се вижда по-ясно в таксите и в задължителните застраховки, отколкото в рекламната лихва.
- Размерът на банката не решава вместо клиента. Решава общата цена на кредита и условията му след фиксирания период. Как лихвата се движи след това, показва лихвообразуването по банки.
Методика
Откъде са числата.
Данните са от тримесечните финансови отчети на всяка банка пред БНБ към 30.06.2025 г., 31.12.2025 г. и 30.06.2026 г. Ипотечните кредити тук са кредитите на домакинства, обезпечени с жилищен недвижим имот. За 2025 г. отчетите са в лева и са преизчислени в евро по фиксирания курс.
Паричната статистика на БНБ отчита „жилищни кредити“ по предназначение и за юни 2026 г. дава 18,7 млрд. € с ръст 26,4%. Нивото се различава с около 9%, защото определението е друго (обезпечение срещу предназначение), но темпът на растеж съвпада — това потвърждава данните от двата независими източника.
Източници
- БНБ — финансови отчети на банките, юни 2026 г. (сравнени с отчетите към юни и декември 2025 г.)
- ЕЦБ — ръст на жилищните кредити по страни
- ЕЦБ — структурни показатели на банковите системи (дял на петте най-големи банки)
- БНР — доклад за финансовата стабилност, юни 2026 г. (на румънски)
- Bank of England — Money and Credit, юни 2026 г. (на английски)
- БНБ — парична статистика, юни 2026 г., по Евроком
- БНБ — парична статистика, юни 2026 г., по Финансов съвет
Материалът е с информативен характер и не е правен, банков или финансов съвет. LendingFree не е кредитор, кредитен посредник или застрахователен агент.
Още от LendingFree
Продължете оттук
Следваща стъпка
Вижте офертите на банките в един сравнителен доклад.
LendingFree събира бюджета на клиента и офертите от банките в един процес, под вашия бранд. Заявете демонстрация според ролята си.
Заяви лична демонстрация